Votre contrat de syndic mis en regard du contrat type et des honoraires facturés

• La durée du contrat et ses dates de début et de fin.
• Le montant du forfait, et ce qu'il comprend : nombre de visites de l'immeuble, durée et horaires de l'assemblée générale prévus au forfait.
• Le taux horaire, et les majorations éventuelles en dehors des heures ouvrables.
• Le tarif de chaque prestation particulière.
• Les frais de recouvrement : la loi prévoit que les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée, exposés à compter de la mise en demeure, sont imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). S'ils apparaissent dans les charges de tous, c'est une question à poser.

Un contrat bien rédigé ne suffit pas : il faut le comparer aux honoraires effectivement prélevés sur le compte de la copropriété. Exemple fictif, pour un immeuble de 24 lots :

• Forfait prévu au contrat : 5 500 € TTC. Forfait facturé : 5 500 €. Rien à demander.
• Assemblée générale : 2 heures facturées en plus, soit 240 € au taux horaire de 120 €. Le procès-verbal indique-t-il une réunion plus longue que la durée prévue au forfait ?
• « Frais administratifs divers » : 310 €. Aucune ligne du contrat ne porte ce nom. Justificatif à demander.

Le rapport ne dit pas si une ligne est due ou non : il montre l'écart entre le contrat et la facture, et pose la question. C'est l'un des huit points de la méthode de contrôle.

Pour obtenir le relevé des honoraires, le conseil syndical peut le demander au syndic : modèle de lettre.

Le forfait seul ne dit pas ce que coûte le syndic. Additionnez le forfait et les honoraires hors forfait de l'exercice, puis divisez par le nombre de lots. Exemple fictif : 5 500 € de forfait et 1 450 € hors forfait pour 24 lots, soit 6 950 €, environ 290 € par lot et par an. Faites le même calcul sur l'exercice précédent : si la part hors forfait grossit d'une année sur l'autre, c'est elle qu'il faut examiner ligne par ligne.

Ces deux montants figurent dans les annexes comptables, au poste des honoraires. Le rapport fait ce calcul pour vous.

Avant l'assemblée appelée à désigner ou à renouveler le syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf si l'assemblée générale qui précède l'en a dispensé, à la majorité absolue, la question ayant été inscrite à son ordre du jour (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Sans mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable. La fiche des tarifs du rapport sert de base : chaque proposition peut être relue avec la même grille, prestation par prestation. Comparer les contrats, c'est aussi chercher des économies sur une dépense qui revient chaque année.

Pour faire voter une question liée au contrat, utilisez le modèle de lettre pour l'ordre du jour. Pour savoir si une clause est valable, ou en cas de litige avec le syndic, consultez un avocat.