Contrôle renforcé du conseil syndical
Comptes, contrat de syndic et contrats d'entretien comparés en un seul envoi : écarts et économies possibles chiffrés en euros, questions au syndic rédigées. Pour mener votre mission de contrôle avant l'assemblée.
Prix fixe, connu d'avance : dès 490 €. Trois rapports et la synthèse sous 5 jours ouvrés.
La mission que la loi confie au conseil syndical
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Pour cela, il dispose de moyens précis :
- il peut obtenir copie de toute pièce relative à la gestion du syndic. Sans transmission dans un délai d'un mois, des pénalités de 15 € par jour de retard sont déduites de la rémunération du syndic ;
- il est consulté sur les contrats et marchés au-delà d'un montant fixé par l'assemblée ;
- il met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant l'assemblée appelée à désigner le syndic, sauf si l'assemblée générale qui précède l'en a dispensé à la majorité absolue (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Ses membres sont bénévoles. Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix ; les dépenses nécessitées par sa mission sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic, au titre des dépenses courantes d'administration (article 27 du décret du 17 mars 1967). La prise en charge n'est pas automatique : parlez-en au syndic avant de commander.
Pourquoi nous confier ce document ?
Votre syndic établit les comptes et facture ses honoraires : il ne peut pas être à la fois celui qui facture et celui qui vérifie. Nous ne gérons aucun immeuble et nous ne touchons rien sur vos charges, ni sur les travaux, ni sur les contrats. Notre seul intérêt : que vous compreniez ce que vous payez.
- Des mots simplesChaque montant expliqué, les questions rédigées pour vous.
- Un professionnel relit toutUn professionnel de la copropriété, juriste de formation, relit et signe le rapport.
- Sans risquePrix connu d'avance. Satisfait ou remboursé pendant 14 jours.
Ce que vous envoyez, ce que vous recevez
Vous envoyez
- La convocation et les annexes comptables, ou les comptes de l'exercice clos
- Le contrat de syndic et le relevé des honoraires facturés
- Les contrats d'entretien et les dernières factures
- Le budget voté l'an dernier, si vous l'avez
Vous recevez
- Rapport 1 : comptes et budget, poste par poste
- Rapport 2 : contrat de syndic et honoraires facturés
- Rapport 3 : contrats d'entretien, pistes d'économies et cahier des charges
- Une synthèse d'une page à présenter au conseil syndical ou à l'assemblée
- Jusqu'à 20 lots, les trois analyses séparées coûtent 290 + 129 + 290 = 709 €. Ensemble, avec la synthèse : 490 €.
dès 490 €selon la taille de l'immeuble, trois rapports PDF et une synthèse par e-mail
| Jusqu'à 20 lots | 490 € |
| 21 à 50 lots | 590 € |
| 51 à 100 lots | 740 € |
| 101 à 200 lots | 940 € |
| Plus de 200 lots | sur devis |
Commandes en ligne : ouverture prochaine. Rapports sous 5 jours ouvrés.
Satisfait ou remboursé pendant 14 jours, une fois par client
Remis au plus tard 3 jours avant votre assemblée si vous commandez 10 jours avant, documents complets, sinon remboursé
Une analyse de l'appel de fonds, des comptes ou du contrat de syndic commandée pour cet immeuble il y a moins de 30 jours ? Son prix est déduit.
Une question ? decryptagecopro@gmail.comPourquoi contrôler les trois ensemble
Les trois séries de documents se répondent. Une hausse du poste ménage dans les comptes s'explique, ou non, par la formule de révision du contrat de ménage. Des honoraires hors forfait dans les comptes se vérifient avec les tarifs du contrat de syndic. Pris un par un, ces écarts restent des questions isolées. Pris ensemble, ils donnent au conseil syndical une vue complète de l'exercice.
En pratique, répartissez le travail : un membre suit les questions sur les comptes, un autre celles sur le contrat de syndic, un troisième les contrats d'entretien. Chacun part de son rapport ; la synthèse sert de feuille de route commune pour la réunion du conseil syndical. Les réponses du syndic, une fois reçues, se notent en face de chaque question : elles serviront au contrôle de l'exercice suivant.
Le détail de chaque contrôle : comptes et budget, contrat de syndic, contrats d'entretien.
Le calendrier d'un contrôle utile
- Dès la clôture de l'exercice : demandez au syndic les pièces nécessaires, par écrit et en datant la demande, car le délai d'un mois court à partir d'elle. Voir le modèle de lettre du conseil syndical.
- À réception des pièces : déposez-les. Les rapports arrivent sous 5 jours ouvrés.
- Avant l'envoi de la convocation : transmettez vos questions au syndic, et demandez l'inscription à l'ordre du jour de celles qui appellent un vote : modèle de lettre.
- Entre la convocation et l'assemblée : consultez les factures signalées par le rapport (modèle de lettre).
Le budget prévisionnel doit être voté dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice précédent : c'est la fenêtre dans laquelle le contrôle est le plus utile.
Ce que contient la synthèse d'une page
La synthèse reprend, sur une seule page imprimable, les constats les plus importants des trois rapports. Exemple fictif, pour un immeuble de 24 lots :
- 3 550 € de hausses de plus de 10 % à faire justifier sur le budget ;
- 310 € d'honoraires hors forfait sans tarif correspondant dans le contrat de syndic ;
- 1 384 € d'écart entre le budget proposé pour le ménage et la formule de révision du contrat ;
- une échéance de contrat d'ascenseur qui permet une remise en concurrence avant le 31 mars ;
- la liste des questions à poser et des pièces encore manquantes.
Décryptage Copro n'est pas expert-comptable : il ne tient, ne révise et n'apprécie aucune comptabilité, et n'atteste pas la régularité des comptes. Le rapport compare des montants qui figurent dans vos documents et prépare les questions du conseil syndical, qui exerce lui-même le contrôle prévu par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne donne aucun avis juridique. Pour un litige avec le syndic, consultez un avocat. Le nom de votre syndic est demandé à chaque commande, pour écarter tout conflit d'intérêts : voir la méthode.
Questions fréquentes
La copropriété peut-elle payer le contrôle renforcé ?
Deux possibilités. Un membre commande et paie : la facture est à son nom, avec la mention « dépense du conseil syndical de la copropriété [adresse] », et il en demande le remboursement au syndic, sans garantie. Ou le syndic commande lui-même au nom du syndicat des copropriétaires : la facture est alors au nom du syndicat.
Nous n'avons pas encore tous les documents. Faut-il attendre ?
Mieux vaut déposer les trois séries ensemble : chaque rapport s'appuie sur les autres. Le modèle de lettre du conseil syndical permet de les demander au syndic.
La synthèse peut-elle être présentée en assemblée ?
Oui. Elle est rédigée pour être imprimée et distribuée. C'est un document de travail qui pose des questions, pas une certification des comptes.
Un seul membre peut-il commander pour tout le conseil syndical ?
Oui. Les rapports sont envoyés à l'adresse e-mail indiquée lors du dépôt, et peuvent ensuite être transmis aux autres membres.
Pour aller plus loin
Autres analyses
Sources
- Service-public.fr, conseil syndical de copropriété
- Justice.fr, rémunération du syndic de copropriété
- INC, le fonds de travaux en copropriété
Information générale, à jour en octobre 2026. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat sur une situation particulière.