Honoraires de syndic : repérer ce qui est facturé en trop

Mis à jour le 12 octobre 2026. Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.

La réponse courte

Le syndic est payé par un forfait annuel. En plus, il ne peut facturer que des prestations particulières figurant sur une liste limitative fixée par décret, au tarif écrit dans son contrat, et des honoraires sur travaux votés en assemblée. Toute ligne absente du contrat, ou facturée à un autre prix, est à faire justifier.

Forfait et prestations particulières : la règle

Depuis 2015, le contrat de syndic suit un contrat type, modifié en 2020 (décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020). Les honoraires se rangent en trois familles (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) :

le forfait, qui couvre la gestion courante ;
les prestations particulières, en plus du forfait, limitées à une liste fixée par décret ;
les honoraires sur travaux, votés lors de l'assemblée qui vote les travaux, à la même majorité, en pourcentage dégressif du montant hors taxes.

Les tarifs sont libres : le syndic les propose, l'assemblée les accepte en votant le contrat. La question n'est donc pas « est-ce cher ? », mais « est-ce prévu au contrat, à ce prix ? ».

Les 8 lignes qui posent le plus souvent question

1. Les frais de relance. Ils sont imputables au seul copropriétaire en retard, et seulement après la mise en demeure. Dans les charges communes, ils posent question. Voir le guide frais de relance.
2. L'assemblée supplémentaire. Elle figure dans la liste, comme le dépassement des horaires prévus au forfait. Comparez la durée facturée à celle du procès-verbal.
3. Les honoraires sur travaux. Le pourcentage facturé doit correspondre à celui voté. Cherchez la résolution dans le procès-verbal.
4. Les archives. L'assemblée peut confier les archives à une entreprise spécialisée, aux frais du syndicat. Sans décision d'assemblée, une ligne d'archivage est à faire préciser.
5. L'extranet. L'accès en ligne aux documents ne figure pas dans la liste des prestations particulières. Une ligne « extranet » hors forfait est à rapprocher du contrat.
6. Les sinistres. Déplacement, mesures conservatoires, assistance à l'expertise, suivi avec l'assureur : ces quatre prestations sont dans la liste. Vérifiez le nombre de sinistres réels et le tarif appliqué.
7. L'état daté. Plafonné à 380 € TTC et facturé au vendeur, il n'a rien à faire dans les charges communes. Voir le guide état daté.
8. L'immatriculation. Seule l'immatriculation initiale du syndicat figure dans la liste. Une autre ligne « immatriculation » est à faire préciser.

Les libellés vagues, comme « frais administratifs » ou « frais divers de gestion », ne correspondent à aucune rubrique : demandez à laquelle ils se rattachent.

Rapprocher le contrat des comptes

Il vous faut deux documents : le contrat en cours, et le détail des honoraires de l'exercice. Ce détail se lit dans les annexes comptables (annexe 3, compte de gestion des opérations courantes, rubrique des honoraires du syndic) ou, plus précisément, dans le grand livre. Un membre du conseil syndical peut le demander avec le modèle de lettre ; un copropriétaire peut consulter les factures avant l'assemblée avec cet autre modèle.

Exemple chiffré (fictif), immeuble de 30 lots.

Forfait facturé : 6 000 €, identique au contrat. Rien à demander.
Honoraires sur travaux de toiture : 3 % de 40 000 € HT, soit 1 200 €. La résolution votée indique 2 %, soit 800 €. Écart de 400 € à faire justifier.
« Frais d'extranet » : 240 €. Aucune rubrique du contrat. À faire préciser.
Suivi de sinistres : 3 × 150 €. Le conseil syndical n'en connaît que deux. Question à poser.
Frais de relance : 180 € en charges communes. Pourquoi pas au compte du copropriétaire concerné ?

Sur cet exemple, 970 € sont à faire justifier, soit environ 32 € par lot. Ce n'est pas un trop-perçu établi : ce sont des questions écrites, chiffrées, à poser avant l'assemblée.

Combien coûte votre syndic par lot ?

Il n'existe pas de barème officiel. Le bon repère, c'est votre propre historique : additionnez le forfait et tous les honoraires hors forfait de l'exercice, puis divisez par le nombre de lots. Refaites le calcul sur l'exercice précédent. Si la part hors forfait augmente, c'est elle qu'il faut examiner. Au renouvellement, le même calcul appliqué aux contrats concurrents permet de les comparer à volume d'heures égal.

Après le constat : les suites possibles

Poser les questions par écrit au syndic, avec copie au conseil syndical.
Les reprendre en assemblée, au moment de l'approbation des comptes, et les faire consigner au procès-verbal.
Au renouvellement, mettre le contrat en concurrence : voir changer de syndic.

Savoir si une clause est valable, ou si une somme doit être remboursée, est une question juridique.

Décryptage Copro n'écrit pas au syndic à votre place et ne dit pas qui a raison. Pour une question de droit ou un litige :

l'ADIL de votre département répond gratuitement aux questions de logement et de copropriété ;
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un avocat est nécessaire pour savoir si une action en justice a des chances d'aboutir.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une clause abusive dans un contrat de syndic ?

Une clause qui crée un déséquilibre au détriment du consommateur. Seul un juge peut le dire pour un contrat donné. Décryptage Copro relève les écarts entre contrat et factures, sans avis juridique.

Les honoraires sur travaux sont-ils libres ?

Leur taux est libre, mais ils doivent être votés lors de l'assemblée qui vote les travaux, à la même majorité, en pourcentage dégressif du montant hors taxes.

Peut-on se faire rembourser des honoraires déjà payés ?

C'est une question juridique, qui dépend du dossier. Commencez par une demande écrite de justification, puis consultez l'ADIL ou un avocat.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

Honoraires du syndic : les 8 lignes à vérifier sur vos comptes