Mis à jour le . Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.
La réponse courte
Quatre règles coexistent. L'article 24 retient la majorité des voix exprimées. L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. L'article 26 demande la majorité des copropriétaires détenant au moins les deux tiers des voix. Certaines décisions exigent l'unanimité. Deux « passerelles » permettent un second vote immédiat.
Le tableau des majorités
| Majorité | Comment on compte | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. | Approbation des comptes, travaux de conservation de l'immeuble, travaux imposés par la loi, diagnostic technique global. |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. | Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical, travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration, travaux d'économies d'énergie. |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires, en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix. | Modification du règlement sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, aliénation de parties communes, suppression du poste de gardien dans certains cas. |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires, absents compris. | Modification de la répartition des charges (hors cas prévus par la loi), aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble. |
D'après Service-public.fr et Justice.fr. Chaque résolution de la convocation doit indiquer la majorité requise.
Comment compte-t-on les voix ?
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses tantièmes de parties communes. On ne compte pas les personnes, sauf pour l'article 26, qui exige aussi une majorité en nombre.
L'abstention n'a pas le même effet partout. À l'article 24, elle n'est pas comptée. Aux articles 25 et 26, la majorité se calcule sur les voix de tous : une abstention, comme une absence, pèse en pratique comme un vote contre (Justice.fr).
Le copropriétaire majoritaire. Quand un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Exemple fictif : sur 1 000 tantièmes, un propriétaire en détient 600. Il ne vote qu'à hauteur de 400, autant que tous les autres réunis. Il ne peut donc plus décider seul.
Que sont les passerelles des articles 25-1 et 26-1 ?
- Article 25-1. Si une décision de l'article 25 n'obtient pas la majorité de tous les copropriétaires, mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée vote une seconde fois, immédiatement, à la majorité de l'article 24.
- Article 26-1. Si une décision de l'article 26 échoue, mais qu'elle a été approuvée par la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous, la même assemblée revote immédiatement, à la majorité de l'article 25.
Un exemple chiffré (fictif)
Immeuble de 10 000 tantièmes. Résolution : désignation du syndic, article 25. Résultat :
- pour : 4 200 voix ;
- contre : 1 800 voix ;
- abstentions : 600 voix ;
- absents non représentés : 3 400 voix.
Il fallait plus de 5 000 voix : la résolution n'est pas adoptée au premier vote. Mais 4 200 voix dépassent le tiers de 10 000 (3 334) : un second vote a lieu immédiatement, à l'article 24. Seules comptent alors les voix exprimées, pour et contre. Si les votes ne changent pas, 4 200 contre 1 800 : la résolution est adoptée.
Quelle majorité pour…
- désigner le syndic ? Article 25, avec la passerelle de l'article 25-1. Voir changer de syndic.
- dispenser le conseil syndical de mettre les contrats en concurrence ? Article 25. La mise en concurrence a lieu avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. La dispense se vote à l'assemblée qui précède. Selon Service-public.fr, une désignation faite sans mise en concurrence reste valable. La règle ancienne du « tous les 3 ans » ne figure plus dans le texte depuis 2019, selon l'INC.
- déléguer des décisions au conseil syndical ? Article 25, pour des décisions qui relèvent de l'article 24, au profit d'un conseil d'au moins 3 membres, pour 2 ans au plus et dans la limite d'un montant fixé. Voir les pouvoirs du conseil syndical.
- voter des travaux ? Les travaux de conservation et ceux imposés par la loi relèvent de l'article 24 ; les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration, de l'article 25. Les honoraires du syndic sur ces travaux se votent à la même assemblée et à la même majorité (Justice.fr).
- approuver les comptes ? Article 24. Voir ce que vaut ce vote.
Le procès-verbal indique une mauvaise majorité : que faire ?
Le procès-verbal doit donner, pour chaque question, le résultat du vote, ainsi que les opposants, les abstentionnistes et les défaillants avec leur nombre de voix (Service-public.fr). Refaites le calcul avec la feuille de présence, qui lui est annexée.
Si un écart apparaît, signalez-le par écrit au syndic, copie au conseil syndical. Une décision d'assemblée ne se conteste qu'en justice, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, et seulement par ceux qui ont voté contre ou étaient absents et non représentés (article 42 de la loi de 1965). L'avocat est obligatoire. Savoir si une erreur de majorité permet d'obtenir l'annulation est une question juridique : consultez un avocat sans attendre la fin du délai.
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Questions fréquentes
Une abstention compte-t-elle comme un vote contre ?
À l'article 24, non : elle n'est pas comptée. Aux articles 25 et 26, la majorité se calcule sur les voix de tous : l'abstention pèse en pratique comme un vote contre.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
Un second vote immédiat, à la majorité de l'article 24, quand une décision de l'article 25 a échoué mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Un copropriétaire qui a plus de la moitié des voix décide-t-il seul ?
Non. Ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi de 1965).
Quelle majorité pour changer de syndic ?
La majorité absolue de l'article 25. Si elle n'est pas atteinte mais qu'un projet a obtenu au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple est possible.
À lire aussi
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Sources
- Service-public.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété (vérifié le 6 mai 2026)
- Justice.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété (mis à jour le 16 avril 2024)
- INC, les majorités de vote lors d'une assemblée générale
- Cabinet BJA (avocats), les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi de 1965 (11 janvier 2021)
- ANIL, copropriétaire majoritaire et réduction des voix (article 22 de la loi de 1965)
- Service-public.fr, procès-verbal de l'assemblée générale (vérifié le 18 février 2026)
- Service-public.fr, conseil syndical de copropriété (vérifié le 25 septembre 2026)
- INC, la mise en concurrence des contrats de syndic (vérifié le 5 octobre 2022)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.