Dégât des eaux en copropriété : qui paie quoi ?

Mis à jour le 12 octobre 2026. Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.

La réponse courte

Coupez l'eau, faites réparer la fuite et déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés. Entre assureurs, la convention IRSI désigne en général l'assureur de l'occupant pour gérer le dossier. Si la fuite vient des parties communes, la copropriété et son assureur sont concernés.

Les premiers gestes

Fermez le robinet de l'appareil en cause ou coupez le compteur d'eau. Coupez l'électricité si l'eau s'en approche.
Cherchez d'où vient l'eau : de chez vous, du voisin du dessus, ou d'une partie commune (colonne, toiture, façade). Prévenez le voisin et, au moindre doute, le syndic.
Faites réparer la fuite tout de suite. C'est une mesure d'urgence, qui n'empêche pas l'indemnisation. Gardez les factures.
Photographiez les dégâts, avant tout nettoyage.
Déclarez le sinistre à votre assureur dès que possible, dans le délai du contrat, qui est au minimum de 5 jours ouvrés.
Remplissez un constat amiable dégât des eaux avec les autres personnes concernées. Il n'est pas obligatoire, mais il accélère le dossier. En copropriété, envoyez-en une copie au syndic.
Ne commencez pas la remise en état (peinture, sols, plafonds) sans l'accord de votre assureur.

D'après Justice.fr et Service-public.fr.

Fuite privative ou fuite commune ?

Tout dépend de l'endroit d'où vient l'eau. C'est le règlement de copropriété qui dit ce qui est partie commune et ce qui est partie privative, par exemple pour une canalisation. Relisez-le avant de discuter avec le syndic ou le voisin.

Quand l'origine n'est pas visible, il faut une recherche de fuite. D'après Justice.fr :

si la fuite est dans les parties communes, l'assureur de l'immeuble organise la recherche ; si elle vient finalement d'un lot, l'assureur de ce lot en prend le coût en charge ;
dans un logement occupé, c'est en principe l'assureur de l'occupant qui l'organise ; dans un logement vide, celui du propriétaire.

La convention IRSI : qui gère le dossier ?

La convention IRSI est un accord entre assureurs, applicable depuis le 1^er juin 2018 et révisé depuis. Elle s'applique aux dégâts des eaux dont les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT par local sinistré. Elle désigne un seul assureur gestionnaire : en général, l'assureur de l'occupant du local sinistré, locataire ou propriétaire occupant. Si le local est vide ou si l'occupant n'est pas assuré, c'est l'assureur du propriétaire.

Selon les présentations publiées par l'ARC et par un cabinet d'avocats en 2026 :

jusqu'à 1 600 € HT, l'assureur gestionnaire indemnise seul, sans recours contre les autres assureurs ;
entre 1 600 et 5 000 € HT, il mène l'expertise pour le compte des autres assureurs, qui indemnisent chacun leur assuré ;
au-delà, la convention ne s'applique plus : d'autres règles entre assureurs ou le droit commun prennent le relais.

Cette convention organise les relations entre assureurs. Elle ne remplace pas votre contrat : c'est lui qui fixe vos garanties et votre franchise. Pour un désaccord sur votre indemnisation, demandez d'abord une explication écrite à votre assureur.

Que paie la copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Depuis le 1^er juin 2020, le texte ne vise plus seulement le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, comme auparavant : il retient l'origine du dommage dans les parties communes.

En pratique :

la réparation d'une colonne ou d'une toiture commune est une charge de la copropriété ;
l'assurance multirisque de l'immeuble couvre les dommages matériels aux parties communes, même sans responsabilité d'un tiers, selon Justice.fr ;
la responsabilité civile du syndicat est obligatoire, comme celle de chaque copropriétaire pour son lot.

Savoir qui est responsable dans un cas précis, et pour quelle somme, est une question juridique. En cas de désaccord, consultez un avocat.

La franchise : qui la paie ?

La franchise est la somme qui reste à la charge de l'assuré après un sinistre (Service-public.fr). Sur le contrat de l'immeuble, l'assuré est le syndicat : la franchise est donc payée par la copropriété, et se retrouve dans les charges. Sur votre contrat d'habitation, c'est vous.

Exemple fictif : trois dégâts des eaux venus de la même colonne en deux ans, avec une franchise de 500 € chacun, font 1 500 € dans les charges, avant même la réparation de la colonne. Ces franchises apparaissent dans les comptes : elles peuvent expliquer une régularisation élevée.

Pourquoi la prime d'assurance de l'immeuble augmente-t-elle ?

Une prime qui monte peut venir des sinistres déclarés. Des dégâts des eaux répétés au même endroit signalent une cause qui n'a pas été traitée : tant qu'elle ne l'est pas, les sinistres, les franchises et la prime risquent de suivre. Réparer la cause coûte souvent moins cher que de subir les sinistres. Décryptage Copro ne compare pas les offres d'assurance et n'en propose aucune : la négociation du contrat reste au syndic.

Ce que le conseil syndical peut demander

Le conseil syndical peut obtenir copie de toute pièce relative à la gestion du syndic (article 21 de la loi de 1965). Pour les sinistres, demandez :

la liste des sinistres déclarés sur les 3 dernières années, avec leur date, leur origine et leur état ;
les indemnités reçues, et la preuve qu'elles figurent dans les comptes de la copropriété ;
le montant des franchises payées et les postes où elles sont comptées ;
les honoraires de suivi de sinistre facturés par le syndic, à rapprocher du contrat : voir les honoraires à vérifier ;
les travaux envisagés pour supprimer la cause des sinistres répétés.

Pour la lettre : modèle de lettre du conseil syndical. Voir aussi les pouvoirs du conseil syndical et les pistes pour réduire les charges.

Décryptage Copro n'écrit pas au syndic à votre place et ne dit pas qui a raison. Pour une question de droit ou un litige :

l'ADIL de votre département répond gratuitement aux questions de logement et de copropriété ;
le conciliateur de justice aide gratuitement à trouver un accord ;
un avocat est nécessaire pour savoir si une action en justice a des chances d'aboutir.

Questions fréquentes

Qui appeler en premier ?

Coupez l'eau et prévenez votre voisin. Puis déclarez le sinistre à votre assureur, dans le délai de votre contrat (au minimum 5 jours ouvrés). Si la fuite peut venir d'une partie commune, prévenez aussi le syndic.

La fuite vient de chez le voisin du dessus. Qui m'indemnise ?

Dans le cadre de la convention IRSI, c'est en général votre propre assureur, comme occupant, qui gère le dossier. Déclarez-lui le sinistre et remplissez un constat amiable avec votre voisin.

La copropriété paie-t-elle les dégâts dans mon appartement ?

Le syndicat est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi de 1965). En pratique, les assureurs règlent le dossier entre eux. Pour un désaccord, consultez un avocat.

Qui paie la franchise de l'assurance de l'immeuble ?

L'assuré, c'est-à-dire le syndicat : elle est payée par la copropriété et se retrouve dans les charges.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

Dégât des eaux en copropriété : les bons gestes, et qui paie quoi