La lettre de la copropriété, numéro 1

La lettre Décryptage Copro — n° 1 — novembre 2026

Chaque mois : ce qui a changé en copropriété, puis un dossier pour agir. Ce premier numéro couvre juin à mi-octobre 2026. Le dossier porte sur le contrat de syndic, à relire avant l'assemblée de printemps.

Partie A. Veille juridique

1. Une clause du règlement ne décharge pas la copropriété de sa responsabilité pour une terrasse à usage privatif

Les faits. Un commerce subit des infiltrations venues d'une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune, mais un seul copropriétaire en a l'usage. Le règlement met son entretien à la charge de ce copropriétaire. La cour d'appel en avait déduit que la copropriété n'était pas responsable.

Ce qu'a jugé la Cour. La Cour de cassation casse cet arrêt. La loi rend la copropriété responsable de plein droit des dommages causés par un défaut d'entretien des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Une clause du règlement peut répartir l'entretien entre copropriétaires. Elle ne peut pas écarter cette responsabilité envers la victime. La copropriété peut ensuite se retourner contre le copropriétaire chargé de l'entretien.

Ce que cela change pour vous. En cas de fuite venue d'une terrasse, d'un balcon ou d'un jardin à usage privatif, la victime peut agir contre la copropriété. La déclaration à l'assureur de l'immeuble reste donc utile, même si le règlement désigne un copropriétaire. Qui paie au final se règle ensuite entre la copropriété et ce copropriétaire.

Référence : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973. Lire la décision sur le site de la Cour de cassation — sur Légifrance.

2. Le règlement ne peut pas imposer d'avance un autre secrétaire de séance que le syndic

Les faits. Un règlement de copropriété prévoyait qu'un notaire rédige le procès-verbal des assemblées qui modifient le règlement. Une assemblée vote une cession de parties communes, sans notaire. Le syndic tient seul le secrétariat. Un copropriétaire demande l'annulation de la décision.

Ce qu'a jugé la Cour. Le syndic est en principe le secrétaire de séance (article 15 du décret du 17 mars 1967). Seule l'assemblée générale peut en désigner un autre. Une clause du règlement qui le fait à l'avance est réputée non écrite : elle ne s'applique pas (article 43 de la loi de 1965). La demande d'annulation est donc rejetée.

Ce que cela change pour vous. Si vous souhaitez un autre secrétaire que le syndic, il faut le faire voter en séance. Une clause ancienne de votre règlement ne suffit pas. Relisez le procès-verbal : il doit indiquer qui a tenu le secrétariat.

Référence : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.544. Lire la décision sur le site de la Cour de cassation.

3. Quand la désignation du syndic est annulée, l'assemblée qu'il a convoquée ensuite peut l'être aussi

(décision de juin 2026)

Les faits. Une assemblée qui avait désigné le syndic est annulée par le juge. Entre-temps, ce syndic avait convoqué l'assemblée suivante. Un copropriétaire demande l'annulation de cette seconde assemblée. La cour d'appel exigeait qu'il prouve un préjudice ou une faute du syndic.

Ce qu'a jugé la Cour. La Cour de cassation casse cet arrêt. L'annulation agit dans le passé : le syndic n'avait donc pas le pouvoir de convoquer. L'assemblée qu'il a convoquée peut être annulée sans preuve d'un préjudice. Le copropriétaire doit toutefois agir dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi de 1965.

Ce que cela change pour vous. Une contestation de la désignation du syndic peut avoir des suites sur plusieurs assemblées. Le délai de deux mois reste la règle : il court à compter de la notification du procès-verbal. Pour un cas précis, consultez un avocat sans attendre.

Référence : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231. Lire la décision sur le site de la Cour de cassation.

4. Les engins motorisés sont interdits dans les parties communes, les caves et les sous-sols

Le contexte. Les incendies liés aux batteries et le stockage de deux-roues dans les halls posent problème dans de nombreux immeubles. La loi du 18 août 2026 traite le sujet.

Ce que prévoit le texte. Son article 7 crée l'article L. 733-1 du code de la construction et de l'habitation. Il interdit le remisage d'engins motorisés dans les locaux de dégagement communs, les parties communes, les caves et les sous-sols des immeubles en copropriété. L'interdiction ne vaut pas dans les espaces spécialement aménagés à cet effet. Le texte s'applique depuis le 19 août 2026.

Ce que cela change pour vous. Scooters et motos sont visés. Pour les trottinettes et vélos électriques, les commentaires divergent : attendez une précision officielle avant d'en tirer une règle. Vous pouvez demander au syndic d'informer les occupants, et inscrire à l'ordre du jour l'aménagement d'un local dédié.

Référence : loi n° 2026-798 du 18 août 2026, article 7, NOR : INTD2604047L, JO du 19 août 2026. Texte à consulter sur Légifrance (recherche : « loi 2026-798 »).

5. Le registre des copropriétés demandera plus d'informations à partir de 2028

Le contexte. Chaque copropriété est inscrite au registre national des copropriétés. Le syndic met ses données à jour chaque année.

Ce que prévoit le texte. Un arrêté du 23 juin 2026, publié le 19 juillet 2026, ajoute de nouvelles données : identifiant national du bâtiment, classe du DPE collectif, état du plan pluriannuel de travaux, chauffage, eau chaude et ventilation. Le seuil des impayés à déclarer change : le montant fixe de 300 € laisse place à « plus de deux trimestres de charges ». L'arrêté entre en vigueur dix-huit mois après sa publication, soit en janvier 2028.

Ce que cela change pour vous. Rien dans l'immédiat : la déclaration revient au syndic. Vous pouvez déjà lui demander la fiche d'immatriculation de votre immeuble et vérifier qu'elle est juste.

Référence : arrêté du 23 juin 2026, NOR : VLOL2610511A, JO du 19 juillet 2026. Lire l'arrêté sur Légifrance.

6. Calendrier : le DPE collectif et le plan de travaux concernent désormais toutes les copropriétés

Le contexte. Ces deux obligations sont entrées en vigueur par étapes, selon la taille de l'immeuble.

Ce que prévoient les textes. Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. Une dispense existe si un diagnostic technique global ne prévoit aucun travaux sur dix ans. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif concerne aussi les copropriétés de 50 lots au plus.

Ce que cela change pour vous. Si ces sujets n'ont jamais été à l'ordre du jour, demandez au syndic de les inscrire à la prochaine assemblée. Le vote du plan de travaux se fait en plusieurs étapes, avec des majorités différentes.

Références : service-public.gouv.fr, fiche F36760 (vérifiée le 8 juin 2026) ; ANIL, calendrier du DPE collectif.

Partie B. Dossier du mois

Le contrat de syndic : les 10 lignes à relire avant de renouveler le mandat

Le contrat de syndic se vote vite, souvent en fin d'assemblée. Pourtant, il fixe ce que la copropriété paiera pendant un à trois ans. Et les contrôles officiels montrent qu'il mérite une lecture attentive.

En 2021 et 2022, la DGCCRF a contrôlé 457 syndics. 313 présentaient au moins une anomalie. Les plus fréquentes : un contrat type mal respecté, des prestations du forfait facturées en plus (notamment l'organisation des assemblées), des tarifs supérieurs au contrat, et un affichage des prix insuffisant. Ces chiffres ne visent aucun syndic en particulier. Ils disent simplement que la relecture est utile.

Depuis la loi ALUR, le contrat d'un syndic professionnel suit un modèle fixé par le décret du 26 mars 2015. Ce modèle est obligatoire. Un syndic qui ne le respecte pas s'expose à une amende administrative. Le syndic bénévole non rémunéré peut l'utiliser s'il le souhaite. Voici les dix lignes à lire en priorité.

Ligne 1. La durée et les dates

Le contrat indique une date de début et une date de fin précises. Sa durée ne peut pas dépasser trois ans. Vérifiez que la date de fin laisse le temps de tenir l'assemblée suivante avant l'échéance. Un contrat d'un an permet de renégocier chaque année ; un contrat de trois ans donne de la stabilité. C'est un choix de l'assemblée.

Ligne 2. Le forfait

C'est la règle centrale. Le forfait couvre toutes les prestations du syndic au titre de sa mission, sauf celles que le décret énumère dans une liste de prestations particulières. Cette liste est limitative. Une prestation qui n'y figure pas relève donc du forfait. Si une facture vous paraît sortir de ce cadre, demandez au syndic sur quelle ligne de la liste elle s'appuie.

Ligne 3. L'assemblée générale annuelle

Le contrat fixe la durée de l'assemblée annuelle et sa plage horaire. Au-delà, un dépassement peut être facturé au coût horaire. Regardez ces deux chiffres : une plage qui finit tôt peut entraîner des frais. Une assemblée bien préparée, plus courte, coûte aussi moins cher.

Ligne 4. Les visites de l'immeuble et les réunions avec le conseil syndical

Le contrat précise le nombre de visites prévues et leur durée. Il précise aussi si les réunions avec le conseil syndical sont incluses. Comparez ces chiffres avec vos besoins réels. Ce qui dépasse sera facturé à part.

Ligne 5. La liste des prestations particulières et leur prix

Pour chaque prestation particulière, le contrat prévoit soit un tarif fixe, soit un coût horaire appliqué au temps passé. Lisez-la ligne par ligne. Repérez les montants laissés en blanc ou « fixés en assemblée ». Demandez un chiffre avant le vote.

Ligne 6. Le coût horaire et les majorations

Le coût horaire sert de base à de nombreuses prestations. Le contrat peut aussi prévoir une majoration pour les interventions urgentes hors des heures ouvrables. Notez le taux horaire et le pourcentage de majoration. C'est souvent là que se joue l'écart entre deux contrats au forfait proche.

Ligne 7. Les frais de recouvrement

La mise en demeure par lettre recommandée et la relance après mise en demeure figurent parmi les prestations particulières. La loi prévoit que les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné, à compter de la mise en demeure (article 10-1 de la loi de 1965). Si de tels frais apparaissent dans les charges communes, posez la question au syndic.

Ligne 8. L'état daté

Lors d'une vente, le syndic établit l'état daté pour le notaire. Son prix est plafonné à 380 € TTC (décret du 21 février 2020). Le site officiel service-public.gouv.fr précise que le syndic ne peut pas multiplier les facturations quand plusieurs lots sont vendus en même temps. Vérifiez le montant inscrit au contrat.

Ligne 9. Les honoraires sur travaux

Les gros travaux votés en assemblée peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques du syndic. Ils sont votés lors de la même assemblée que les travaux, à la même majorité. Ils ne figurent donc pas d'office au contrat. Au moment du vote des travaux, demandez le montant et la base de calcul.

Ligne 10. Les documents et l'accès en ligne

Le syndic professionnel doit proposer un espace en ligne sécurisé avec les documents de la copropriété. Le conseil syndical peut demander des documents. Si le syndic ne les transmet pas dans un délai d'un mois, des pénalités de 15 € par jour de retard sont déduites de sa rémunération forfaitaire. Vérifiez ce que contient l'espace en ligne de votre immeuble.

Et la mise en concurrence ?

Une idée répandue veut qu'elle ait lieu « tous les trois ans ». C'était la règle de 2015 à 2020. Depuis le 1er juin 2020, l'article 21 de la loi de 1965 prévoit que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Chaque projet suit le contrat type et s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix. L'assemblée générale précédente peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, à la majorité de tous les copropriétaires (majorité dite de l'article 25). Le texte précise enfin que l'absence de mise en concurrence ne rend pas la désignation irrégulière. Elle reste donc valable. Tout copropriétaire peut aussi demander l'inscription d'autres projets de contrat à l'ordre du jour.

À faire ce mois-ci

• Demandez au syndic le contrat en cours et la date exacte de sa fin.
• Repérez les lignes 1 à 10 ci-dessus et notez les chiffres dans un tableau.
• Comparez les prestations particulières facturées l'an dernier avec la liste du contrat.
• Si le mandat arrive à échéance au printemps, demandez au moins deux autres projets de contrat, avec leur fiche d'information sur le prix.
• Envoyez vos questions écrites au syndic avant l'envoi de la convocation, pour obtenir des réponses chiffrées.
• Pour toute question sur la régularité d'une clause ou d'une facture, consultez un avocat.

Pour aller plus loin, la fiche officielle du site service-public.gouv.fr résume les règles : Syndic de copropriété (fiche F2608). Les résultats de l'enquête de la DGCCRF sont en ligne : enquête 2021-2022.

Le mot de la fin

Un contrat se négocie avant le vote, pas après. Le mois prochain : le chauffage collectif et la lecture de ses charges.

Décryptage Copro

Lettre d'information générale. Elle ne remplace pas une consultation juridique : pour un cas précis, consultez un avocat.